Günümüzde yaşanan ekonomik dalgalanmalar , enflasyonist ortam kira konusunda da oldukça önemli gelişmeleri ve dava yükünü beraberinde getirmiştir.Yaşanan bu gelişmeler neticesinde ev sahipleri ile kiracılar pek çok konuda karşı karşıya gelmiştir. Özellikle taraflar yeni kira döneminde ödenecek kira miktarı, uygulanacak zam oranı hususlarında ihtilafa düşmektedir. Ev sahipleri ve kiracılar düştükleri bu ihtilafları her zaman sulh yoluyla çözmemekte mahkemeye başvurarak uyuşmazlığın giderilmesini talep etmektedir. Bu noktada en çok açılan dava türü kira tespit davası olarak karşımıza çıkmaktadır. Bizde bu yazımızda konut ve çatılı iş yeri kiraları için kira tespit davasını genel hatlarıyla ele almaya çalışacağız.
Kira tespit davası 6098 Sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun 344 ve 345 . maddelerinde düzenlenmiştir. Türk Borçlar Kanunu’nun 344.maddesinde öncelikle taraflar arasında anlaşma olması halinde uyulması gereken yasal sınır ortaya konulmuştur. Buna göre taraflar kira sözleşmesinde yeni döneme uygulanacak kira bedelinin bir önce ki kira yılında TÜFE on iki aylık değişim oranlarını geçmemek koşuluyla geçerli olduğunu belirtmiştir. Kanun bu kısıtlama ile daha güçsüz durumda olan kiracıyı korumaya çalışmıştır. Ancak tarafların akdedeceği yeni sözleşme ile TÜFE on iki aylık değişim oranları üzerinde bir kira bedeli belirlemeleri önünde bir engel bulunmaktadır. Bu durum sözleşme serbestisininbirgereğidir. Taraflararasındaanlaşmaolmasıhalindeyenidönemeuygulanacakkira bedeli hususunda geçersiz olacak artırım şartını somutlaştırmak gerekirse; taraflar arasında akdedilen sözleşme gereği yeni dönem için uygulanacak kira bedeli için %50 ‘lik bir artış oran olması buna karşın
TÜFE on iki aylık değişim oranının ise %25 olması halinde yeni döneme uygulanacak kira bedeli artış oranı %25 üzerindenhesaplanacaktır.
Taraflar arasında kira sözleşmesinde yeni dönemde uygulanacak kira bedeline ilişkin anlaşmanın olmaması ve ya taraflar arasında yeni döneme uygulanacak kira bedeline ilişkin anlaşma olması ancak beş yıldan uzun süreli ve ya beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmeleri için kira tespit davası açılabileceği belirtilmiştir. Şimdi bu iki ihtimali ayrı ayrı ele alalım.
6098 sayılı kanunun 344/2 . Maddesi ; “Taraflarca bu konuda bir anlaşma yapılmamışsa, kira bedeli, bir önceki kira yılının tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla hâkim tarafından, kiralananın durumu göz önüne alınarak hakkaniyete göre belirlenir.” Kanun açıkça taraflar arasında yeni döneme uygulanacak kira bedeline ilişkin anlaşma olmaması halinde hakim tarafından bir önceki kira yılının 12 aylık TÜFE ortalaması değişim oranını geçmemek koşuluyla , kiralananın durumu göz önüne alınarak hakkaniyete göre belirleneceğini ortaya koymuştur.
Taraflar arasında yeni dönem kira bedeline ilişkin anlaşma yapılıp , yapılmadığına bakılmaksızın beş yıldan uzun süreli ve ya beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmeleri için kira tespit davası açılabilecektir. 6098 sayılı kanunun 344/3 madddesi:
“Taraflarca bu konuda bir anlaşma yapılıp yapılmadığına bakılmaksızın, beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde ve bundan sonraki her beş yılın sonunda, yeni kira yılında uygulanacak kira bedeli, hâkim tarafından tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranı, kiralananın durumu ve emsal kira bedelleri göz önünde tutularak hakkaniyete uygun biçimde belirlenir. Her beş yıldan sonraki kira yılında bu biçimde belirlenen kira bedeli, önceki fıkralarda yer alan ilkelere göre değiştirilebilir.” düzenlenmesi bulunmaktadır.
Yaşanan ekonomik durumlardan dolayı kiralayanlar tarafından açılan kira tespit davaları daha çok beş yıldan uzun süreli ve ya beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmeleri için olduğu görülmektedir. Kira tespit davaları her ne kadar şartları açısından basit gibi durmaktaysa da alanın da uzman kişilerce süreç yürütülmeli ve olası hak kayıplarının önüne geçilmelidir. Makalemizin devamında kira tespit davasının hukuki niteliği üzerinde durulacak ve dikkat edilmesi gereken konuların altı çizilecektir.
a) Sözleşmenin İncelenmesi
Kira tespit davası açılmadan önce yapılması gereken en önemli husus taraflar arasında yapılan kira kontratının incelenmesidir. Özellikle kira sözleşmesinde yeni dönem kira bedeline ilişkin artış şartının olup olmaması açılan davanızda yeni kira bedelinin hangi tarihten itibaren geçerli olacağını etkilediği gibi dava açma süreniz ve yazılı bildirimde bulunma şartı açısından da farklılık oluşturacaktır.
a-1- Kira Sözleşmesinde Yeni Kira Dönemi Kira Bedeline İlişkin Anlaşma Olmaması
Kural olarak kira tespit davası her zaman açılabilir ancak kira sözleşmesinde yeni kira dönemi kira bedeline ilişkin anlaşma olmaması halinde 6098 sayılı kanunun 345. maddesi gereğince bu davanın yeni kira dönemi başlangıcından 30 gün önceki bir tarihte açılması ya da kiraya veren tarafından bu süre içinde kira bedelinin arttırılacağına ilişkin kiracıya yazılı bildirimde bulunulması halinde ve izleyen kira yılı içinde dava açılması halinde belirlenecek kira bedeli bu yeni kira döneminden itibaren geçerli olacaktır. 6098 Sayılı kanunun 345. Maddesi;
“Ancak, bu dava, yeni dönemin başlangıcından en geç otuz gün önceki bir tarihte açıldığı ya da kiraya veren tarafından bu süre içinde kira bedelinin artırılacağına ilişkin olarak kiracıya yazılı bildirimde bulunulmuş olması koşuluyla, izleyen yeni kira dönemi sonuna kadar açıldığı takdirde, mahkemece belirlenecek kira bedeli, bu yeni kira döneminin başlangıcından itibaren kiracıyı bağlar. Sözleşmede yeni kira döneminde kira bedelinin artırılacağına ilişkin bir hüküm varsa, yeni kira döneminin sonuna kadar açılacak davada mahkemece belirlenecek kira bedeli de, bu yeni dönemin başlangıcından itibaren geçerli olur.” şeklindedir. Bu konuda aşağıda sunulan Yargıtay 6. Hukuk Dairesi kararında da görüldüğü üzere taraflar arasında kira sözleşmesinde artış şartının olmadığı ve süresinde gönderilmiş ihtarname ve ya açılmış dava olmadığından talep edilen tarih için kira tespitinin yapılamayacağına karar verilmiştir.
Yargıtay 6. HD., E. 2015/7 K. 2015/1236 T. 11.02.2015
"Olayımıza gelince; Taraflar arasında 09.05.1991 başlangıç tarihli 1 yıl süreli kira sözleşmesine ilişkin uyuşmazlık bulunmamaktadır. Kira sözleşmesinde artış hükmüne yer verilmemiştir. Bu durumda davacı sözleşmenin yenilendiği 09.05.2013 tarihi için kira bedelinin tespitini talep edebilmesi için, davanın bu dönemin başlangıcından en geç otuz gün önceki bir tarihte açılması ya da kiraya veren tarafından bu süre içinde kira bedelinin artırılacağına ilişkin olarak kiracıya yazılı bildirimde bulunulmuş olması gerekir.
Taraflar arasındaki kira sözleşmesinde artış şartı bulunmadığına ve süresinde gönderilmiş ihtarname veya açılmış dava da olmadığına göre 22.07.2013 tarihinde açılan dava ile 09.05.2013 günü başlayan dönem için kira parasının tespitine karar verilemez."
Taraflar arasında yapılan kira sözleşmesinde yeni kira dönemi kira bedeline ilişkin anlaşma olması halinde 6098 sayılı kanun 345/2 gereğince belirlenecek yeni kira bedelinin yeni kira dönemi başından itibaren geçerli olması için sözleşme yenilenme tarihinden 30 gün önce dava açma ve ya kira bedelinin arttırılacağına ilişkin yazılı bildirimde bulunmaya gerek yoktur. Sözleşme süresi üzerinden beş yıl
geçmesi ve ya beş yıldan uzun süreli bir sözleşmede yeni kira dönemi kira bedeline ilişkin anlaşma olması halinde tespit edilecek kira bedeli o kira yılının başından itibaren geçerli olacaktır. 6098 sayılı kanunun 345/3. Maddesinde ;
" Sözleşmede yeni kira döneminde kira bedelinin artırılacağına ilişkin bir hüküm varsa, yeni kira döneminin sonuna kadar açılacak davada mahkemece belirlenecek kira bedeli de, bu yeni dönemin başlangıcından itibaren geçerli olur" düzenlemesi bulunmaktadır.
