Temerrüt Nedeniyle Tahliye Davası
( Kira Borcunun Ödenmemesi Nedeniyle Tahliye Davası)

Barınma hakkı Anayası'nın 36. maddesinde ; herkesin temel insani gereksinimleri karşılayabileceği insan haysiyetine yaraşır bir yerde barınma hakkına sahip olduğu şeklinde düzenlenmiştir. Ülkemizde barınma hakkı daha çok kiralanan konutlar üzerinden sağlanmakta olup bu hakkın kullanılması sırasında kira sözleşmeleri yapılmaktadır. Kira sözleşmeleri kiracı ve kiralayan taraflara çeşitli borçlar yüklemektedir . Bunlar kiralayanın mecuru kiracının kullanımına bırakma, kiracının ise bunun karşılığında kira bedelini ödeme borcudur. 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun 299.maddesine göre: “Kira sözleşmesi, kiraya verenin bir şeyin kullanılmasını veya kullanmayla birlikte ondan yararlanılmasını kiracıya bırakmayı, kiracının da buna karşılık kararlaştırılan kira bedelini ödemeyi üstlendiği sözleşmedir."

Kiracının , kira borcunu ve ya yan giderlerini ödemeyip temerrüte düşmesi halinde kiralayan tarafından açılacak tahliye davasını bu makalemizde inceleyeceğiz.

Kiracının borç ödeme de temerrüte düşmesi halinde kiralayanın sözleşmeyi feshetmesi 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun 315/1. maddesinde ; "Kiracı, kiralananın tesliminden sonra muaccel olan kira bedelini veya yan gideri ödeme borcunu ifa etmezse, kiraya veren kiracıya yazılı olarak bir süre verip, bu sürede de ifa etmeme durumunda, sözleşmeyi feshedeceğini bildirebilir. " şeklinde düzenlenmiştir.

Kira Bedeli Ve Yan Giderler

6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun 299.maddesine göre karşılıklı edimlerinde kiracının borcu kira bedeli olarak belirlenmiştir. Ürün kirası için ise TBK m. 357’de ayrıca bir tanımlama yapılmıştır. Konut ve çatılı iş yeri kira sözleşmeleri neredeyse hepsi para üzerinden yapıldığından kiracının borcu kira parasını ödeme borcudur.

6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun 315. maddesi gereğince kiracı kira bedeli yanında yan giderleri de ödeme borcu altındadır. Yan giderler konusunda TBK 303. maddesinde "Kiraya veren, kiralananın kullanımıyla ilgili olmak üzere, kendisi veya üçüncü kişi tarafından yapılan yan giderlere katlanmakla yükümlüdür." şeklindedir. Ancak makalemizde kiracının ödemekle mükellef olduğu yan giderlerin neler olduğu üzerinde durulacaktır. TBK 341. maddesinde "Kiracı, konut ve çatılı işyeri kiralarında, sözleşmede aksi öngörülmemişse veya aksine yerel âdet yoksa, ısıtma, aydınlatma ve su gibi kullanma giderlerine katlanmakla yükümlüdür. Giderlere katlanan taraf, bu giderleri ispat edici belgelerin birer örneğini, istem üzerine diğer tarafa vermek zorundadır." düzenlemesi bulunmaktadır.

I. Tahliye Talepli İcra Takibi Başlatmak Suretiyle Kiracının Tahliyesi

Kiracı tarafından kira bedeli ve ya yan giderlerin hiç ve ya eksik ödenmesi halinde kiralayan tarafından açılabilecek tahliye davasında en hızlı sonuç alınabilecek yoldur. Bunun için öncelikle kiracıya ödenmeyen kira borcu ve ya yan giderlerin ödenmesi için Örnek No: 13 olarak bilinenen ve İİK 269. maddesine uygun bir şekilde ödeme emri hazırlanarak gönderilir. Kiracının yedi gün içinde itiraz etme hakkı bulunmaktadır. Ayrıca ;

- Konut ve çatılı iş yeri kiralarında kiracının otuz gün ödeme süresi -Adi kira sözleşmelerinde on gün ödeme süresi -Ürün kiralamalarında altmış gün ödeme süresi Kiracı kendisine gönderilen ödeme emrine rağmen süresinde ödeme yapmaz ise kiralayan tarafından altı ay içinde İcra Hukuk Mahkemesine başvurarak kiracının mecurdan tahliyesine yönelik karar alınabilecektir.

Yargıtay 6. HD., E. 2015/12006 K. 2016/5321 T. 20.9.2016
"Borçluya gönderilen 13 örnek ihtarlı ödeme emri 09/01/2015 tarihinde tebliğ edilmiştir. Dava davalı borçlu tebligatın usulsüzlüğünü icra mahkemesinde şikayet yoluyla ileri sürüp, tebliğ tarihini düzelttirmediği gibi, süresinde de itirazda bulunmadığından 09/01/2015 tarihinde yapılan tebligat kesinleşmiştir. İcra mahkemesi ödeme emrinin tebliğindeki usulsüzlüğü kendiliğinden nazara alamaz. YHGK.30.3.2005 gün ve 2005/6-190-220 ve 28.09.2005 tarih 2005/6-518-518 sayılı kararları da bu doğrultudadır. Kesinleşen takip üzerine yasal sürede ödemede bulunmadığından borçlunun temerrüdü de gerçekleşmiştir. Mahkemece tahliyeye karar verilmesi gerekirken istemin reddine karar verilmesi doğru değildir."

"Davalı borçlu borcu olmadığını belirterek borca itiraz etmiş,ancak verilen bu 30 günlük süreye rağmen davacı hesabına eksik ödenen 0,35 TL yi ödememiştir.30 gün içinde borcun tümü ödenmediğine göre temerrüt gerçekleşmiştir. Borcun miktarının az ya da çok olması temerrüt olgusunun gerçekleşmesini engellemez. Bu sebeple Mahkemece, 0,35 TL üzerinden itirazın kaldırılmasına ve temerrüt sebebiyle tahliyeye karar verilmesi gerekirken yazılı gerekçe ile davanın reddine karar verilmesi doğru olmadığından kararın bozulması gerekmiştir."

Yargıtay 6. Hukuk Dairesi Esas No: 2015/11891 Karar No: 2016/5132 Karar Tarihi: 05.09.2016
"Taraflar arasındaki 15.11.2013 başlangıç tarihli kira sözleşmesinin 3 maddesinde göre; ”kiralananın elektrik, su, doğalgaz ve ısınma giderleri ile bunların bakım ve onarım giderleri ve çevre temizlik vergisi ve site ortak giderleri ve bahçe bakımı kiracıya aittir. Kiracı bu giderleri ödemekten kaçınamaz” düzenlemesi mevcuttur. Davacı alacaklı, 08.05.2015 tarihinde başlatmış olduğu tahliye istekli icra takibi ile 17.04.2015 ödeme tarihli 4500.00 – TL kira ve 17.04.2015 ödeme tarihli 250.00 -TL aidat alacağı ile 24,59 -TL işlemiş faizin davalıdan tahsilini istemiştir. Davalı borçluya ödeme emrinin 13.05.2015 tarihinde tebliğ edilmesinden sonra, davalı vekili süresinde yaptığı itirazında müvekkilin herhangi bir borcu bulunmadığını asıl alacak, faize ve fer’ilerine itiraz ettiklerini” belirtmiş ve itirazından sonra alacaklı hesabına 15.05.2015 tarihinde 4.700.00TL ödemede bulunmuştur. Davalı borçlu itirazında kira sözleşmesine ve takip konusu alacağın miktarına karşı çıkmadığından İİK.nın 269/2.maddesi gereğince takibe konu alacak miktarı kesinleşmiştir. Davalı borçlu icra takibine konu edilen borcu İİK.nın 269/c maddesinde sayılan belgelerden biri ile kanıtlamak zorundadır. Davalı borçlu ödeme emrinde tanınan yasal otuz günlük süre içerisinde davacı alacaklının banka hesabına 4.700.-TL ödemiş, TBK’nın 314 ve TBK’nın 315.maddesi gereğince ödemekle yükümlü olduğu giderlerden olan aidat bedelinin 50.-TL’sini ödemediği için temerrüt olgusu gerçekleşmiştir. Mahkemece kiralananın tahliyesi ve ödenmeyen alacak yönünden itirazın kaldırılmasına karar verilmesi gerekirken yazılı şekilde karar verilmesi doğru değildir."

II. Kiracının Temerrüdü Nedeni İle Tahliye Davası

Kiracı TBK 313 maddesi gereğince kira bedelini ödeme borcu altındadır. Kiracı, kira sözleşmesi gereğince kira bedelini ve yan giderleri tam ve eksiksiz olarak süresinde ödememesi halinde temerrüte düşecektir.

TBK 315 gereğince tahliye davası açılabilmesi için kira bedelinin muaccel olması, kiracının muaccel hale gelen kira bedelini ve ya yan giderleri ödememesi ve kiracıya yazılı olarak uygun ödeme süresi verilerek ödemenin yapılmaması halinde sözleşmenin feshedileceğine ilişkin ihtarname çekilmesi durumunda tahliye davası açma koşulları oluşacaktır. Kiracıya verilecek süre konut ve çatılı işyeri kiralarında en az otuz gün, ürün kiralarında en az altmış gün, diğer kira ilişkilerinde ise en az on gündür.

Kiracıya gönderilecek ihtarname de kiracıya uygun ödeme süresi süre verilmemesi halinde Yargıtay içtihatlarına göre ihtarnamenin tahliyeye yönelik hukuki sonuç doğurmayacağı ifade edilmiştir.

Kiracıya gönderilecek ihtarda ödenmeyen kira bedeli ve yan giderlerin ödenmesi halinde sözleşmenin feshedileceğine dair ibare olmamasına karşın tahliye davası açılacağına ilişkin irade beyanı olması durumunda çekilen ihtarın tahliye yönelik sonuç doğuracağı Yargıtay içtihatları ile ortaya konulmuştur.


Yargıtay Kararı - 6. HD., E. 2010/1332 K. 2010/6099 T. 25.05.2010
"Davacının davaya dayanak yaptığı 25.4.2007 keşide tarihli temerrüt ihtarnamesinde istenilen yıllık kira bedelinin yasal 30 günlük sürede ödenmemesi halinde temerrüt nedeniyle tahliye davasının açılacağı açıkça ihtar olunmuştur. Tahliye davasının açılacağının bildirilmiş olması akdin fesih edileceği iradesini de kapsadığından ihtarnamenin yasal koşulları taşıdığının kabulü gerekir. Bu durumda mahkemece ihtarnamenin yasal koşulları taşımadığı gerekçesiyle tahliye isteğinin reddine karar verilmesi hatalı olmuştur."

Kiracının çekilen ihtara rağmen verilen süre içinde kira bedelini ve ya yan giderleri ödememesi halinde kiralayan tarafından tahliye davası açılabilecektir. Kiracının kira borcunu ödememesi nedeniyle tahliye davası açmak isteyen kiraya veren alacaklı, taşınmazın bulunduğu yer İcra Hukuk Mahkemesi veya Sulh Hukuk Mahkemesinde açmalıdır.

III. İki Haklı İhtar Nedeni İle Tahliye Davası

İki haklı ihtar nedeniyle tahliye davası 6098 sayılı TBK'nın m. 352/2 de düzenlenmiştir. "Kiracı, bir yıldan kısa süreli kira sözleşmelerinde kira süresi içinde; bir yıl ve daha uzun süreli kira sözleşmelerinde ise bir kira yılı veya bir kira yılını aşan süre içinde kira bedelini ödemediği için kendisine yazılı olarak iki haklı ihtarda bulunulmasına sebep olmuşsa kiraya veren, kira süresinin ve bir yıldan uzun süreli kiralarda ihtarların yapıldığı kira yılının bitiminden başlayarak bir ay içinde, dava yoluyla kira sözleşmesini sona erdirebilir"

Buna göre bir yıldan kısa süreli kira sözleşmelerinde kira süresi içinde , bir yıl ve daha uzun süreli kira sözleşmelerinde ise bir kira yılı ve ya aşan süre içinde kira bedelinin ödenmediği için yazılı olarak iki haklı ihtar gönderilmesi halinde kira yılının bitiminden itibaren bir ay içinde dava yoluyla kira sözleşmesinisonaerdirebileceğidüzenlenmiştir. GönderilenihtarnamelerinTBK352/2açısından tahliyeye yönelik hukuki sonuç doğurması için kira bedellerinin ihtarnamelerin tebliğ edildiği tarihe kadar ödenmemiş olması gerekir eş deyişle ihtarnamenin tebliğ edilmesinden sonra ödemenin yapılmış olması çekilen ihtarın haklı olması durumunu değiştirmeyecektir.

Yargıtay 6. HD., E. 2015/4749 K. 2015/6382 T. 24.06.2015
"Mahkemece yasal 30 günlük ödeme süresinde ödeme yapıldığı, icra takibindeki ihtarın davacıya iki haklı ihtar nedeniyle tahliye hakkı vermeyeceği düşünülerek davanın reddine karar verilmiştir. İhtar tebliğinden sonra yapılan ödemeler iki haklı ihtarın oluşmasına engel teşkil etmeyecektir. İlk takibe konu Şubat, Mart, Nisan ayları kira bedelleri ile ikinci takibe konu Haziran ayı kirası ihtarların tebliğinden sonra ödenmiş olmakla, açıklanan ilkeler doğrultusunda iki haklı ihtar oluştuğundan kiralananın tahliyesine karar verilmesi gerekirken yazılı şekilde reddine karar verilmesi doğru değildir."

İki Haklı İhtar Nedeni İle Tahliye Davası Şartları
İki haklı ihtar nedeniyle tahliye davası açma şartları TBK 352/2'ye göre ;
a- Kira borcunun süresinde tam ve eksiksiz ödenmemesi
b- Yazılı olarak iki haklı ihtarda bulunulması
c- İhtarların aynı kira döneminde yapılmış olması
ç- İki haklı ihtar nedeniyle tahliye davasının kira yılının bitiminden bir ay içinde açılmış olması
d- Gönderilenihtarıntebliğedilmetarihinekadarödemeyapılmamışolması
e- Gönderilen ihtarın usulüne uygun tebliğ edilmiş olması
f- İhtarlarda hangi aya ait kira bedelinin istendiğinin belli olması


Kiranın yıllık olarak peşin ödenmesi kararlaştırılan ve ya süresiz kira sözleşmelerinde iki haklı ihtarın oluşması söz konusu olmayacaktır.

Kiraya veren tarafından gönderilecek ihtarların muaccel olan kira bedellerine ilişkin olması gerekir. Ayrıca Yargıtay'a göre aynı ihtara konu olabilecek muaccel kira bedellerinin bölünerek birden fazla ihtara konu edilmesi halinde gönderilen ihtarların , iki haklı ihtar nedeniyle tahliye davası açılması koşulları oluşturmayacağını ifade edilmiştir. Aynı zamanda çekilecek ihtarların iki ayrı aya ilişkin olması gerektiği de gözden kaçırılmamalıdır.



Yargıtay 6. HD., E. 2013/12037 K. 2013/13421 T. 2.10.2013,
" Kiracıyı koruyan nitelikteki bu hükmünün ancak sözleşmenin 01.01.2013 tarihinden itibaren yenilenmesi halinde uygulanacağının kabulü gerekir. Davacı ... 1.Noterliğinin 08.08.2012 keşide, 09.08.2012 tebliğ tarihli ihtarnamesi ile ödenmeyen 2012 yılı Ağustos ayı ile sözleşmedeki muacceliyet şartı gereğince, sonraki ihtara konu edilen ayların kirası da muaccel hale gelmesine rağmen, davacı tarafından bir ihtara konu olabilecek kira paralarını bölerek birden fazla ihtara konu etmesi doğru değildir. Mahkemece iki haklı ihtarın koşulları bulunmadığından davanın reddine karar verilmesi gerekirken, yazılı gerekçe ile tahliye kararı verilmesi hatalı olmuştur. Kiraya veren alacaklı tarafından ödenmeyen kira aylarına ilişkim Genel Haciz Yoluyla İlamsız Takip(Örnek No: 7) üzerinden icra takibi açılıp usulüne uygun bir şekilde ödeme emri tebliğ ettirilirse , gönderilen ödeme emri haklı ihtar sayılacaktır. Aynı durum Adi Kiraya ve Hasılat Kiralarına Ait Takip( Örnek No :13) ile de gönderilen icra emri için de geçerlidir. Tabi her iki durumda da gönderilen ödeme emri tarihine kadar kiracı tarafından ödemenin yapılmamış olması gerekmektedir. "

Yargıtay Kararı - 6. HD., E. 2016/2745 K. 2016/2380 T. 24.3.2016
"Somut olayda, taraflar arasındaki kira sözleşmesinin 10.11.2009 başlangıç tarihli ve 4 yıl süreli olduğu, Davacı tarafından, 10.11.2012 - 10.11.2013 kira yılına ilişkin ilk olarak, Mayıs 2013 ayına ait 1009TL kira bedelinin tahsili istemiyle .... İcra Müdürlüğü’nün 20.05.2013 tarihli 2013/12697 Esas sayılı icra takip dosyasında, ödeme emrinin davalı kiracıya 28.05.2013 tebliğ edildiği ve aynı gün ödemenin yapıldığı, ikinci olarak 656TL elektrik ve su bedelinin tahsili istemiyle 16.7.2013 tarihinde başlatılan .... İcra Müdürlüğü’nün 2013/18513 Esas sayılı icra dosyasında, ödeme emrinin 23.07.2013 tarihinde tebliğ edildiği ve ödeme yapılmadığı, üçüncü olarak Ekim 2013 ayına ait 1175 TL kira bedelinin tahsili istemiyle 08.10.2013 tarihinde başlatılan ....İcra Müdürlüğü’nün 2013 / 8137 Esas sayılı icra dosyasında ödeme emrinin davalı kiracıya 22.10.2013 tarihinde tebliğ edildiği ancak ödemenin yapılmadığı anlaşılmaktadır. Buna göre aynı kira yılı içinde iki haklı ihtar koşulunun oluştuğu anlaşılmaktadır. Mahkemece, aynı kira yılına ilişkin olarak yapılan ihtarlar nedeniyle iki haklı ihtar nedeniyle tahliye koşulları oluştuğundan bu yöne ilişkin istemin de kabulüne karar verilmesi gerekirken yazılı gerekçe ile reddine karar verilmiş olması doğru değildir."

Kira Tespit Davasında Arabuluculuk
5 Nisan 2023 tarihli Resmî Gazetede yayınlanarak yürürlüğe giren 7445 Sayılı Bazı Kanunlarda Değişiklik Yapılmasına Dair Kanun ile kira ilişkilerinden doğan uyuşmazlıklar için zorunlu arabuluculuk şartı getirilmiştir. 1 Eylül 2023 itibariyle açılacak kira uyuşmazlığına dair davalarda tarafların mahkemeye başvurmadan önce bir arabulucuya başvurmaları gerekmektedir. 6325 sayılı kanunun 18/B maddesinde kira uyuşmazlıklarında dava şartı arabuculuk düzenlenmiştir.

7445 sayılı İcra ve İflas Kanunu ile Bazı Kanunlarda Değişiklik Yapılmasına Dair Kanun ile gelen düzenlemeye göre, 01.09.2023 tarihinden itibaren açılacak tahliye davaları öncesinde arabulucuya başvuru zorunlu hale getirilmiştir. İki haklı ihtar nedeniyle tahliye davası açılması şartları oluşması halinde dava açılmadan önce arabulucuya başvurulması zorunludur

İki haklı ihtar nedeniyle tahliye davasında görevli mahkeme Sulh Hukuk Mahkemesi, yetkili mahkeme isekaralanantaşınmazınbulunduğuyer SulhHukukMahkemesidir.

Temerrüt nedeniyle tahliye davası ve bir çok hukuki konuda sizlere yardımcı olabilmemiz için tarafımızla iletişime geçebilirsiniz.